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有ると思うな地積測量図(3) [地図図面証明]

窓口担当のちゃん(オーちゃん)から、「お客様が地積測量図の件で尋ねたいことがあるそうです。お願いします。」

Oちゃん、質問、相談がある時に、拙者の前に来ると、いつも、モジモジしながら、少女のように、いや、処女の如く振る舞うね。結構な、失礼、ソコソコの年令なのにね。

本題に戻ります。
窓口に行くと、如何にも、生意気そうな若いあんちゃんが待っていた。

若人「地積測量図を請求したが、無いと言われた。この土地は地番が変更されているので、その変更前の地番で地積測量図があるのでは。」

おっと、おにいちゃん、言いますね。分筆登記をすると地番が変更される時があるとの生半可の知識はあるようだ。

拙者「お手持ちの登記事項証明書を拝見しますよ。これはですね。この地番変更は、昭和40年当時に町名地番変更があった時のもので、分筆登記とは一切関係有りませんよ。地積測量図は無いですね。」

若人「了解で~す。」

分筆登記で地番が変更、変更と言えるかどうかですが、変更される場合とは、例えば、本番(親番、元番とも称しています。)が、10番で支号(子番、枝番とも称します。)がない土地を2筆に分割した時に、分割元の地番が10番1と支号が付されて変更されます。因みに、分割先となった土地の地番は10番2と新たな番号が付されることになりますね。

なお、地積測量図の備え付けがある土地の町名地番が変更されたときは、地積測量図の所在地番も登記官の職権で訂正されることになっています。

ただ、大きな声では、はばかられますが、この訂正が漏れている場合もありますね。

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有ると思うな地積測量図(2) [地図図面証明]

「あの~先日も、この土地の地積測量図の写しを請求したのですが、地積測量図は「無し」と言われたが、もう一度見てもらいたい。」

某大手不動産販売の営業さんがです。しかし、地積測量図が登記所に備え付けられる場合について良く判っていないようです。

拙者「何度見ても、無いものは無いですよ。納得できないなら、まあ、もう一度見て見ますかね。交付請求書を提出してください。」

拙者「やはりありませんね。」
新人「この土地は分譲マンションの敷地なので、業者が購入に際して、敷地を実測しない訳がないと思うのですが。」

(それは、アンタが勝手に思うことね。)

拙者「実測面積で取引するか、登記簿の地積(面積)で取引するかは、当事者の契約なので、一概にこうだとは言いきれませんね。それに、実測したからと言って、登記所に測量図を提出する義務もありませんよ。」

新人「そうなんですか。」

拙者「地積測量図を登記所に提出する必要があるのは、土地の分筆登記や地積更正登記などを申請した時に添付書面として提出されますので、それらの登記申請がなければ、地積測量図もありませんね。」

新人「判りました。ないなら、仕方ないです。」

(本当に判ったのかね。)

処で、分譲業者が土地を購入する際には、土地の境界杭の有無を確認して、杭が無ければ、隣地の立ち会いを求め境界確定後に実測はするでしょうが、実際に地積の更正登記を申請するかどうかは業者次第でしょうね。

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登記されてないことの証明とは (成年後見制度における) [登記事項証明書・登記要約書]

この「登記されてないことの証明書」の申請に拙者の勤務する登記所(某法務局某出張所)にお出でになる方が少なくないですね。

この「登記されてないことの証明書」は、成年後見制度における証明書の一種です。

成年後見制度には、その人の判断能力(意思能力)に応じて、「後見」「保佐」「補助」の類型があり、家庭裁判所に、本人、配偶者、親族などが申立て、それを受けて、家庭裁判所は審判をもって開始決定します。

成年後見開始などの登記は、家庭裁判所の嘱託登記によって、全国の管轄法務局である東京法務局に登記されることになります。登記されると「登記事項証明書」の発行が受けられますね。

その反対に、上記成年後見などに該当しない場合は、審判を受けてない、受けてないから登記されてない、従って、その旨の「登記されてないことの証明書」の発行を受けることができます。

この証明書の窓口申請は、各法務局及び各地方法務局の本局のみが受け付け窓口となり、証明書を発行する事ができます。従って、各支局及び各出張所では受け付けておりませんよ。

なお、郵送での交付請求は、請求人が日本全国どこに住んでいようと「東京法務局後見登録課」への郵送申請のみが可能ですので注意が必要ですね。

上記の「登記されてないことの証明書」は、各種の資格の登録、警備員、保険外交員、専任宅建主任者などの職業に就職する場合、古物商等の公安委員会の営業許可申請などに必要とされてます。

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有ると思うな地積測量図(1) [地図図面証明]

窓口備え付けのブルーマップ(ゼンリン発行の住宅地図に公図を重ね合わせて地番が入っている住宅地図)覗いていた60代後半の男性から声が掛かった。

ブルーマップの場所を指さしながら、「この土地のここの面積を知りたいのですが。」
見ると、結構広い土地で地番1筆で、建物も15棟ほど建っているようだ。

拙者「どちらの地番ですかね。最初に公図の写しを取ったらいかがでか。地番が漏れている場合もありますよ。」
男性「お金かかるよね。」

拙者「かかりますね。500円」
男性「場所は判るのだから、公図は不要だな。500円勿体無い。」

(お好きにどうぞ。)

男性「面積を知りたいのだから、測量図だけで良いです。」

(どうぞどうぞ。お好きにどうぞ。)

拙者「で、どの地番の地積測量図ですか。」
男性「この土地のここを借地しているので、この借地の地積測量図です。」

拙者「はぁ、借地ですか。でも、この場所はこの地番1筆の広い土地じゃないですか。この借地の部分は分筆しているのですか。」
男性「分かりません。だから、その面積を知りたいのです。」

どうも、話がかみ合わないね。

拙者「はい。じぁ、この1筆の地番を交付請求書に記載してください。」
男性「この1筆の測量図を取ると借地の部分の面積も分かるんですね。」

拙者「だから、分筆されていれば判りますよ。受け付けたので、今から調べますからお待ちください。」

拙者の経験からすると借地の場合は、貸主が分筆して借地として提供する例は非常に少ないですね。
現地を現況測量し面積を確定して貸し付けているのが実情ですよ。

拙者「やはり、地積測量図の備え付けはありませんね。」
男性「無いんですか。じぁ、何処へ行けば借地の面積は判るんですか。」

拙者「何処へ行くと言っても、何処へ行ってもないでしょうね。当事者の契約なのですから、少ないと思うなら、
現況測量をすることですね。」
男性「弱ったなあ~。お金かかるよね。」

拙者「かかるでしょうね。費用の負担は貸主さんと相談してみたら。」

まったく、登記所に来れば何でもありと思っているのかね。
無いものは、無いです。ありませんよ~。

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会社商業登記事項証明書:現在事項・履歴事項・閉鎖事項 [会社商業登記事項証明書]

会社商業登記における登記事項証明書の種類としては、「現在事項証明書」、「履歴事項証明書」、「閉鎖事項証明書」及び「代表者事項証明書」などがあります。

1 「現在事項証明書」は、現に効力を有する登記事項、会社成立の年月日、取締役、監査役、会計参与、代表取締役、特別取締役、委員、執行役、代表執行役及び会計監査人の就任年月日並びに会社の商号及び本店の登記の変更に係る事項で現に効力を有するものの直前のものを記載した書面に証明文を付したものです。

2 「履歴事項証明書」は、従来の登記簿謄本に相当するもので、前記1の現に効力を有する事項に加えて、前期の役員の氏名など交付請求のあった日の3年前の日の属する年の1月1日から請求日までの間に抹消された事項及び登記された事項で現に効力を有しないものを記載した書面に証明文を付したものです。

例示 交 付 請 求 日  平成23年11月24日
    3年前の応答日  平成20年11月24日
    応答日の属する年の1月1日 平成20年1月1日

上記を例示に説明すると「履歴事項証明書」には、平成20年1月1日から平成23年11月24日までの期間に抹消された事項及び登記事項で現に効力を有しないものも記載されることになる。

3 「閉鎖事項証明書」は、交付請求のあった日の3年前の日の属する年の1月1日を基準日(上記例示 平成20年1月1日)とすると、基準日前に抹消された登記事項及び基準日前に登記されたが、現在は効力を有しない登記事項(※基準日前の合併や会社分割の登記・組織変更の登記など)を記載した書面に証明文を付したものです。

従って、基準日となる日は、交付請求をする年によって変動することになるので、前年に取得した「履歴事項証明書」に記載されていた抹消登記事項が、今年は「閉鎖事項証明書」に移記されて記載されることもありますので注意が必要です。

登記事項証明書発行手数料 窓口書面申請 1通700円。

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不動産番号を使ったことありますか [登記行政を斬る]

登記簿の不動産番号をご存知ですか。地番や家屋番号ではありませんよ。不動産番号です。

不動産の所有者などの認識率も悪いですし、当然、使ったことがある所有者の方も非常に少ないでしょうね。

所有者がこのような状態ですから、それ以外の国民で知っている方は、業界関係者程度であって、不動産番号を使ったことがある国民となるとほとんど皆無に近いのではと推測しますね。

そこで、不動産番号とは。

あまり知られていませんが、日本全国の登記された土地1筆ごと及び登記された建物1個ごとに、それぞれに13桁の番号を付けてあります。

言ってみれば、不動産総背番号制ですね。
どこにその番号は書いてあるか?

それはでは登記事項証明書を確認してください。

土地及び建物であれば、表題部の1行目の右を見てください。
区分建物であれば、専有部分の表題部の1行目の右端欄を見てください。

ありましたね。13桁の数字が。記載枠に不動産番号と表示されていますので判ると思いますよ。

不動産番号  0201002360530

お、なんと、読みにくく、見にくいですね。
この番号を見ながら数字を書き写したとしても、書き損じる事が多いと思いませんか。
だから、交付請求書に記載して使用することを敬遠するのですよ。

では、次のように記載されていたら、どうですか。

不動産番号  0201-002-360-530

誰が見ても、一目瞭然ですね。書き写すのも楽で、書き損じることも少なくなるでしょうね。

法務省民事局の机上〇鹿ども、何とかせんか。
 ※机上〇鹿・・・・現場の実情・実態を知らずに机の上だけで企画立案する〇鹿

拙者のような凡人は、アンタたちと違って、東大や京大に入学するほどの頭の中身を持っている訳ではありぁせんのよ。

アンタたちは、13桁の数字の羅列を一瞬で記憶して、書くことなどは「屁の河童」なのかもしれんが、国民の大多数に、それを求めるのは無理があるとは思わんのですか。

であるなら、使用を促進するためにも、上記のように、4桁-3桁-3桁-3桁に区切って付番することですよ。
4桁-4桁-4桁-1桁でも良いか。

机上〇鹿ども、4桁-3桁-3桁-3桁に区切ることに意味を持たせようと思うなよ。そんなことを考えるから、導入できなくなるんだよ。単に、読みやすく、書き写し易くすることで良いのではありませんか。

そうすれば、証明書の交付請求書に記入して、使用する国民も多くなると思うのだが。

交付請求書を受け付けるに際して、「住所ではありませんよ。地番ですよ。地番を記入してください。
家屋番号も記入してください。」と、一々、口やかましく、説明する必要もなくなるので、クレームも少なくなり、また、CP端末機の入力もスムーズになり、若しかすると、利用の促進を図っている自動交付請求機の利用率も上がると思いますが、いかがかな。

でも、やらんだろうな。民事局の机上〇鹿どもは、やらねいだろうな。

であるなら、法務大臣に直訴ですね。

「お大臣様 おねげいですだ。机上〇鹿どもを成敗してくだされ。」

〒100-8977 東京都千代田区霞が関1-1-1
        法 務 省  電話:03-3580-4111(代表)

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家屋番号とは [地番・家屋番号]

相変わらず、日々、電話での地番照会、家屋番号照会が多いですね。

再三、記事に投稿しておりますが、電話での地番照会には応じていますが、戸建の家屋番号の照会には応じていませんよ。

法務省の見解も家屋番号の電話照会には応じられないものとすると統一されていますので、それに文句をつけたい方、抗議したい方は、下記の登記所所管官庁の親玉である法務省民事局にどうぞこちらの方へ。

〒100-8977 東京都千代田区霞が関1-1-1
        法 務 省  電話:03-3580-4111(代表)

家屋番号の調査は、なかなかな大変なので、そこで、家屋番号とはで記事を投稿しますので、調べる際の参考にして頂ければ幸いです。

家屋番号とは、登記された1個の建物ごとに登記所ごとに付される番号で、地番区域ごとに建物の敷地の土地の地番と同一の番号が付されます。

但し、2個以上の建物が1筆の土地の上に在するとき、1個の建物が2筆以上土地の上に跨って在するとき、その他特別な事情がある時は、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他の方法により、登記官が定めます。

それでは、次に敷地の地番と家屋番号の関係について、ご説明します。

(1) 1筆の土地の上に1個の建物が登記されている場合は、敷地の土地の地番と同じ家屋番号が付されます。

例えば、敷地の地番が7番とすると、家屋番号も7番となります。

敷地の地番に支号(俗に、枝番、子番などと称していますね。)がついて、地番が7番3とすると、家屋番号も7番3となります。

ただし、昭和40年以前に登記された建物の場合、土地の敷地地番と同一でない場合があります。
これが、家屋番号を調査するに際して、非常に厄介なことなので、所有者本人に確認するのが、一番手っ取り早いですね。

(2) 1筆の土地の上に2個以上の建物が登記されている場合は、敷地の土地の地番に支号を付けた家屋番号が付されます。土地が借地の場合などに多い例ですね。

例えば、敷地の地番が12番で登記を受けた建物が3個の場合は、登記を受けた順番で家屋番号も12番の1、12番の2、12番の3となります。注意、建物を新築した順番ではありませんよ。

敷地の地番に支号が付いて、地番が12番3の場合は、登記を受けた順番で、家屋番号も12番3の1、12番3の2、12番3の3となります。

(3) 1個の建物が2筆以上の土地の上に跨って存在して登記されている場合は、建物の1階の床面積が多く乗っている敷地の土地の地番と同じ家屋番号が付されます。

例えば、敷地の地番が12番、13番5及び20番1の3筆でその3筆の上に跨って建物があり、1階の床面積が一番多く乗っている敷地の地番が20番1とすれば家屋番号も20番1が付されます。3筆の中で一番若い12番が付される分けではありませんのでご注意ください。

以上ですが、なかなか、家屋番号の特定は難しいですね。

そこで、家屋番号不明でも、敷地の土地と共に同所在上建物全部若しくは何某名義の建物として、交付請求書に記載があれば、登記事項証明書が取れる場合もありますので確認してください。

登記事項証明書発行手数料は、窓口書面申請で1物件700円です。

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敷地権とは [登記事項証明書・登記要約書]

分譲マンションのように、一棟の建物に構造上区分された数個の部分があり、これが独立して、住居、店舗、事務所などの用途に供される場合には、それぞれの部分を1個の建物とみなし、所有権の対象として取り扱うことができます。これが区分所有建物です。

そして、それぞれに独立して所有権の対象とされる部分、通常は各部屋ですね。
これを専有部分と言います。

その専有部分を所有する為の建物の敷地に関する権利(所有権・地上権・賃借権など)のことを敷地利用権といいます。

敷地利用権のうち、登記されたものを敷地権と呼びます。

建物の登記簿に敷地権の登記がされている場合は、区分建物(専有部分)と土地は一体化されたものとみなされます。

つまり、一体化されたことによって、区分建物(専有部分)と敷地権の登記された土地とは、分離して処分することはできないことになります。

一体化されたことにより、権利変動の内容は区分建物(専有部分)の登記簿にのみ登記されます。

これにより、例えば、区分建物(専有部分)に登記された所有権の効力、設定登記された抵当権の効力は敷地利用権にも及ぶことになります。

区分建物(専有部分)の登記事項証明書発行手数料、窓口書面申請で700円

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土地は敷地権ですが、必要で [登記事項証明書・登記要約書]

土地は敷地権ですが、それでも必要ですか。?

分譲マンション(区分建物)とその敷地となる土地の登記事項証明書の交付請求がありました。

通常、慣れている方は分譲マンションの場合は、区分建物のみの交付請求をするのですが、慣れていない方、登記所の利用が初めての方などは、とにかく、土地と建物の登記事項証明書をと請求しますね。

そこで、土地が敷地権となっている場合は、交付請求書に確認の意味で、次のように記入したゴム印を交付請求書に押印して、注意書きとしています。

   「土地が敷地権ですが必要ですか。」
   「    はい。     いいえ。   」

で、交付の際に、「敷地権ですが、よろしいですか。?」と確認の声をかけるのですが、大抵の方は、「は。それなんですか。?」となりますね。

担当者が、敷地権について簡単に説明するのですが、その担当者の説明能力によっては、請求人の方ますます、混乱して、どうしてよいか分からなくなって、困惑した顔になりますね。

これは、拙者の出番ですね。
拙者の場合は、単刀直入に、「お客様、この登記事項証明書は何処へ提出にするのですか。銀行?、役所?。」「そうですか。銀行ですか。

銀行などであれば、敷地権たる土地の登記事項証明書は不要ですよ。700円勿体無いですよ。」と説明してあげます。

納得した方は、「じゃ、建物だけ。」となりますが、不安がある方は、「良くわからないので、土地もください。」となりますね。

一応の説明をしておかないと、お客のわがままなクレームは恐いですからね。

でも、何事も説明を果たしていても、「クレーム、クレーム、クレーム。」はあるんですよ。

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登記事項要約書とは・登記事項証明書とは [登記事項証明書・登記要約書]

◎登記事項要約書とは
 従来の閲覧(注1)に代わるものとして、登記簿に記録した事項の主要事項を記録した書面で、書面作成日付や証明文・認証印はつきませんが、現在の土地の地積・建物の床面積などと所有者や持分があればその持分、担保権の有無などを調べることができます。

閲覧に代わるものなので、管轄外の物件については、登記事項要約書の発行を受けることが出来ません。

注1 登記簿がこれまでのブック式から、CPの磁気ディスクに記録されているため、これまでのように
   登記簿の記載事項を直接、自分の目で確認することができませんので、貴方に代わって、CPが
   登記事項の要約メモを作製して、それを閲覧に代えて発行しているのです。

登記事項要約書の発行手数料は、土地1筆・建物1個ごとに500円です。 


◎登記事項証明書とは
 従来の登記簿謄本に代わるものとして、登記簿に記録された事項の記録内容を証明した書面で、書面作成日付や証明文・認証印がついたものです。
CP登記簿に移行してからの登記事項の変動、所有者の変遷や担保権の有無などを調べることができます。

証明書の種類として、全部事項証明書、現在事項証明書、何区何番事項証明書などがあります。

登記事項証明書の発行手数料は、窓口申請の場合は土地1筆・建物1個ごとに700円です。


※登記事項証明等の交付請求書の様式と作成については、下記の法務省HPを参考にしてください。
 (各種の登記申請書などの様式の掲載があります。)
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

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建物図面・各階平面図とは(2) 全ての建物にあるの? [地図図面証明]

建物図面も地積測量図と同様に、昭和35年の不動産登記法が改正されるまでは、建物の表題登記申請に際し、建物図面・各階平面図の提出が求められていませんでした。

従って、現実に登記されている全ての建物について、建物図面・各階平面図が登記所に備え付けられていろわけではなく、昭和40年ころより前に登記された建物の場合には、当該建物図面などが登記所に備え付けられていない場合があります。

建物図面・各階平面図も、地積測量図と同じように、これら図面を登記所が作製して、登記所に備え付けるものではありません。くれぐれも誤解なさらないようにお願いしますよ。

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建物図面・各階平面図とは(1) [地図図面証明]

◎建物図面とは、どの場所に、どのような形の建物があるかを明らかにするための図面(判り易く言うと建物の配置図)を言います。

建物を新築しての初めての表題登記や登記されている建物について、増築・一部取り壊しなどがあった場合の床面積の変更登記、また、建物の所在地番に変更があった場合などの所在変更登記の際に、登記所に提出される法定添付書類です。

建物図面は、1個の建物毎に、原則として、縮尺500分の1で作製され、主たる建物又は附属建物の別、方位、敷地の境界、その地番及び隣地の地番等を記載することになっています。


◎各階平面図とは、登記する建物毎の形状、床面積を明らかにするための図面を言います。

上記の建物図面とともに各階平面図も、登記された建物の物理的状況を明らかにする建物の表題部の登記事項の補助的役割を果たすものです。

建物図面と同じように、建物を新築しての初めての表題登記や登記されている建物について、増築・一部取り壊しなどがあった場合の床面積の変更登記の際に、登記所に提出される法定添付書類です。

各階平面図は、1個の建物毎に、原則として、縮尺250分の1で作製され、各階の形状を図示し、主たる建物又は附属建物の別、各階の別、各階の床面積が記載され、各階の床面積を明らかにするために各階毎の建物の周囲の長さを記載し、かつ、建物の1階の位置を点線をもって表示し、床面積の求積及びその計算方法を記載することになっています。

☆図面の作成方式は、0.2mm以下の細線で、図形を鮮明に表示することとされています。
専用様式用紙は、「日本法令書式」で、1セット10枚で367円で販売してますね。

建物図面及び各階平面図の写し証明手数料500円
建物図面及び各階平面図の閲覧手数料500円

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地積測量図とは(2) 全ての土地にあるの? [地図図面証明]

地積測量図は土地の所有者が登記所に対して、土地の表題登記(公有水面の埋め立て等によって新たに生じた土地や国の所有に係る土地で地番が付いていない土地の払い下げなどによる登記)、土地の地積の更正登記(登記上の面積が現況と相違する場合に地積を訂正する登記)、土地の分筆登記(土地の区画を変更して、土地を2筆以上の土地に分割する登記)を登記所に申請する際に、登記申請に係る土地の地積を明らかにするために登記所に提出する法定添付書類です。

従って、当該土地について、分筆登記や地積更正登記をした経緯がある土地でなければ、登記所に地積測量図の備え付けはありません。

仮に、当該土地について、分筆登記や地積更正登記をした経緯がある土地であっても、昭和40年頃より前に分筆登記がされている場合には、登記所に地積測量図の備え付けがない場合もあります。

さらに、当該土地について、分筆登記や地積更正登記をした経緯がある土地で地積測量図の備付けがあったとしても、その後に土地区画整理事業などが行われると、土地の形状・区画が従前とすっかり変わるために備え付けられていた地積測量図は閉鎖除却されることになります。

この場合は、事業主体から送付された所在図を新たな精度の高い「法14条地図」として備付けることに為っています。(本当にそれほど精度の高い地図なのか、拙者としては甚だ疑問あり。)

以上のとおり、都市部の旧市街地などは、殆ど地積測量図の備え付けがないのが現状ですね。
くれぐれも、登記された土地の地積測量図は、その全部を登記所が作製するものだと誤解なさらないようにお願いしますよ。

地積測量図の写し証明の手数料500円
地積測量図の閲覧の手数料500円

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地積測量図とは(1) [地図図面証明]

◎地積測量図とは、地番区域の名称・方位・縮尺・地番・隣接地の地番・求積計算の方法・筆界点の距離・基本三角点などに基づく測量の成果による筆界点の座標値・境界標などを記載した図面を言います。

地積測量図は土地の所有者が登記所に対して、土地の表題登記・土地の地積の更正登記・土地の分筆登記などを申請する際に、登記申請にかかる土地の地積(面積)を明らかにするために登記所に提出する法定添付書類です。

☆図面の作成方式は、0.2mm以下の細線で、図形を鮮明に表示することとされています。
専用様式用紙は、「日本法令書式」で、1セット10枚で367円で販売してますね。

地積測量図の写し証明の手数料500円
地積測量図の閲覧の手数料500円
手数料は収入印紙を申請書に貼付して納付する。

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